但这一情况在广州、深圳、重庆都不会出现
2020-05-03 20:19
来源:未知
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“东莞的铺租租金和人流量消费力完全不成正比”,在东莞南城和东城各有一家川菜馆的黄老板告诉记者,铺租高企而消费力又不见增强,已让他萌生退意,计划逃离东莞另谋发展。“我的新店选择在重庆,如果那边经营得好,就会逐步退出东莞市场”。

记者调查发现,东莞街铺租金持续升高,主要原因是受商铺售价不断攀升所带动。有地产业界人士向记者分析指出,住房投资被政策扣上“限购”紧箍咒后,投资者开始把资金砸向商铺,大量资金流入铺,直接炒高了东莞商铺售价,商铺租金自然水涨船高。

小郑表示,自己的投资预算也就十余万元,铺租这么高,他还真不敢随意出手,搞不好钱都砸在铺租上了。另外,高昂的转让费也让租客倍感压力。据悉,南城城市风景街一个20平方米的铺面,光转让费就要12万元,让人咋舌。

投资者疯狂高价炒铺,但在租客和小老板们眼中,水涨船高的铺租,远远没达到回报率目标。车德锐称,东莞铺租对比商铺售价的投资回报率仅为4%-5%,还处于较低水平。

东莞中原策略研究中心总监车德锐告诉记者,楼市限购政策,仅限制了商住房,并未限制商铺,这让市场上一部分投资资金流向了商铺投资,直接吹胀了商业地产的售价。2012年以来,东莞商铺开发、投资热潮滚滚,售价节节攀高,均价高达1.5万元/平方米,同比翻了一番,有的项目每平方米甚至高达7、8万元。

据悉,目前东莞商铺销售均价接近1.5万元/平方米,部分项目甚至高达7-8万元/平方米。生意人坦言,商铺售价和租金被吹胀,当地消费力却又不见增强,生意越来越难做,东莞商铺投资泡沫已现,商铺的真实价值严重缩水。

来自东莞中原研究部的统计数据显示,2012年上半年东莞一手商铺均价为15821元/平方米,比2011年同期(6655元/平方米)上涨138%。西平、科技大道内景湖时代城、格林小城、石竹新花园、中信新天地等热点项目,之前开盘2万元/平方米的商铺,现在已经涨到4万元/平方米。记者了解到,南城西平板块商铺价格普遍涨到每平方米5万元,部分铺位甚至达到6万多元一平方;而长安万科广场的商铺更是高达7、8万元一平方。

“大城区各商圈的商铺,我几乎找了一遍,接受不了这么高的租金”,小郑开电脑铺的设想筹划了大半年,却在找铺位的过程中被高昂的铺租卡住了。

记者调查的信息显示,当前西平一带的商铺售价在5-6万元一平方米,铺租每月大致在100-120元一平方米,若以铺租6万元一平方米,租金每月120元一平方米来算,西平一带商铺的投资回报率仅3%左右。一些新建小区商铺售价和租金都偏低,但回报率也同样低。万江葡萄庄园三期的商铺售价为2.2万元/平方米,根据其附近商铺租金60元每平方米计算,租金回报率也不到4%。

计划在东莞开电脑铺的小郑,去年下半年开始在东莞各街区找铺位,大半年过去了,开铺当老板的愿望却依然没能实现。“好一点的地段,铺租高达每平方米140元,都可以超过广深了”——高企的铺租让小郑至今未敢出手。

据小郑介绍,东莞南城西平一带商业还有待发展,但铺租一点也不低,50平方米的街铺,一个月租金得5000元;东泰一带居住区,人气较旺,却很难找到空铺出让,其价格最少也要145元/平方米。“地段稍好的商铺,租金高得吓人,评估后都不敢轻易出手”,小郑告诉记者,景湖时代城一个铺面,租金得6800元,银丰路连接鸿福路属于城中村通道上的街铺,不到40平方米,米租金也得5000元一个月,算起来要120元一平方米。

这样的回报率让商铺的投资价值锐减。车德锐分析,东莞的商铺价格目前已经透支了未来五到十年的升值空间,泡沫已经显现。“当前东莞商铺的租金还能再涨多少,我个人持怀疑态度”,计划投资购买商铺的张小姐告诉记者,东莞的商铺租金明显没有很大的上涨空间,如果商铺价格不回归理性的话,她不敢轻易出手购买商铺了。当前银行5年以上贷款的基本利率为6.55%,如果买铺收租的话,还不够支付利息钱呢。

据分析,除了投资客的方向转向,开发商的主导效应也一定程度上炒高了商铺价格。楼市调控后,很多开发商加大了商业地产的开发速度,市场上商铺供应瞬间火爆起来。“住宅卖不动了,开发商便积极卖铺回笼资金”,车德锐告诉记者,以往开发商都会等到住宅卖得差不多的时候才启动商铺销售,但现在,很多楼盘开盘不久就火速推出商铺一起销售。

据介绍,黄老板在东莞南城新基的铺面有100平方米,每月租金要7000元,该铺面在厂区附近,位置并不显眼。黄老板近日在重庆一居民小区定了个新铺面,“那边是中心住宅小区的商铺,铺租不到50元一平方米,还赠送管理费”,黄老板告诉记者,在东莞像他们这种做工厂饮食生意的,只有夜市稍好些,但这一情况在广州、深圳、重庆都不会出现,只要出品好,午市和夜市都一样火爆。黄老板认为,东莞的铺租与东莞的消费力不成正比,这让在东莞做小生意的人很辛苦。

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